住宅ローンが残る家の売却｜完済資金・抵当権・不足額の確認手順｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月23日

1．売却価格とローン残高だけで判断しない

売却価格がローン残高を上回っていても、仲介手数料、登記、測量、片付けなどの費用を支払うと資金が不足することがあります。最終的に必要な完済額には利息や手数料等が関わるため、金融機関に決済予定日で確認します。

売却後の税金が発生する場合の資金は別に確保します。査定段階で必要な自己資金を使い切る計画にしないことが大切です。

2．費用込みの不足額を計算する

概算では、売却代金＋充当する自己資金－売却費用－完済必要額で資金の余不足を確認できます。以下は計算方法の例で、相場や個別の見積りではありません。

ケースBは売却代金がローン残高を上回っていても、費用を含めると不足します。売却後の税金や引越し・新居費用はこの表に含めていません。費用の支払日が売買代金を受け取る日より前なら、その間の手元資金も必要です。

3．金融機関と司法書士に決済前の準備を確認する

ローンを返し終えても、登記上の抵当権が自動で消えるわけではありません。金融機関の完済手続きと、法務局への抹消登記の手続きを進めます。売却と同時に完済する場合は、関係者で必要書類と資金移動を事前に調整します。

• 一括返済の申込期限・方法と、決済予定日に必要な返済額
• 抵当権抹消書類を受け取る方法・場所・必要日数
• 共有、ペアローン、複数の担保・借入れの有無
• 本人確認、登記名義や住所等の変更が必要か
• 売買代金の受領、返済、書類確認、登記申請の段取り

通常、決済日に登記申請を進めることと、法務局で登記が完了することには時間差があります。完了確認までの連絡方法も司法書士に確認してください。

4．不足額を補えない場合は契約前に相談する

自己資金で補えない場合は、借入先に状況を伝え、対応できる方法を確認します。住み替えに関する融資商品等も、取扱いと審査があり、必ず利用できるわけではありません。新たな借入れで負担が増える場合は、その後の生活費も含めて検討します。

返済の継続が難しい場合に検討される任意売却は、債権者との調整を要する方法です。住宅金融支援機構でも、売出価格の確認や抵当権抹消への審査・承諾を経て進める手順を案内しています。売却すれば残債務がすべてなくなる制度ではありません。

金融機関ごとに手続きは異なります。返済が苦しい場合は、自己判断で返済を止めたり、債権者への相談前に引渡しを約束したりせず、借入先と、必要に応じて弁護士等に早めに相談してください。

5．住み替えは新居資金と支払日も並べる

今の家の売却代金を新居に使う予定でも、代金が入る前に手付金や諸費用の支払いが必要になる場合があります。先に買う場合は、旧居と新居の返済・維持費が重なる期間も考えます。

• 売却代金が想定より少ない場合の不足額
• 売却が長引いた場合の返済・管理・税金等の支出
• 新居の手付金、残代金、引越し・仮住まいの費用
• 借入審査で求められる旧ローンの完済等の条件

借りられる上限と無理なく返せる額は分けて考えます。住まいの長期資金計画シミュレーターは家計の整理に使い、実際の融資条件は金融機関へ確認してください。

6．相談時に用意する資料とよくある質問

返済予定表・残高が分かる資料、購入時の契約書、登記関係資料、物件の状況、売却希望時期を用意します。返済状況や共有・保証関係に心配がある場合も、早めに伝えてください。

ローン返済中の査定はできますか？

はい。物件の価格と、ローン返済・売却費用を合わせて整理します。借入先への相談も並行して進めましょう。

売却代金が残高より高ければ新居を契約してよいですか？

費用と支払時期、確定した売却条件、新居の融資条件まで確認する必要があります。査定額だけを前提に契約を急がないでください。

A-LINEへ売却を相談する際は、住宅ローンが残っていることと住み替えの有無をお知らせください。

参考資料・関連ガイド

確認日：2026年9月23日。

• 住宅金融支援機構：完済された方・抵当権抹消手続き
• 住宅金融支援機構：融資住宅等の任意売却

上記は制度・手続きの参考資料です。実際の借入先の条件と個別の債権・登記関係を確認してください。

• 売却の流れと決済の準備
• 売却価格と手取りの考え方
• さいたま市緑区の売却ガイド

東浦和・さいたま市緑区 住まいと不動産ガイド

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