こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

結論：住宅ローンが残っていても家は売却できます。
ただし、売却の時点でローンを返済し、抵当権を抹消できる状態にすることが基本です。住宅ローン残債がある家を売りたい方や、住み替えを考えている方にとっては、「本当に売れるのか」「お金は足りるのか」「何から確認すればよいのか」が大きな不安になりやすいです。法務局は、住宅ローンを完済したときには抵当権の抹消登記が必要になると案内しており、売却でもこの考え方が重要になります。まずは状況整理だけでも相談可能ですので、安心して読み進めてください。

結論：住宅ローン残債があっても、売却代金などで完済できれば売れます

住宅ローンが残っている家でも、「売却時にローンを返済し、抵当権を外せるか」がポイントです。
家を買うとき、多くの場合は金融機関がその不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、返済ができなくなったときに金融機関が担保として不動産を処分できる権利のことです。売却して買主へ引き渡すためには、この抵当権を抹消する必要があります。法務局も、住宅ローン等を完済した後は抵当権抹消の登記手続が必要だと案内しています。

住宅ローン残債がある家を売る仕組みとは

売却の流れは、考え方としてはそれほど難しくありません。
一般的には、売買契約のあと、引渡し日に買主から受け取る売却代金を使って住宅ローンを返済し、その返済確認をもとに抵当権抹消の手続きを進めます。つまり、「家を売るお金でローンを返し、そのうえで所有権を移す」という流れです。逆に、売却代金だけではローンが足りず、抵当権を外せないと通常の売却は進めにくくなります。中古住宅市場の課題としても、売却価格が住宅ローン残高を下回ると抵当権抹消ができず、売却や買換えをためらう要因になると指摘されています。

抵当権抹消の考え方を簡単に押さえておきましょう

抵当権抹消とは、登記簿に残っている金融機関の担保権を外す手続きです。
買主にとっては、購入する家に前の所有者のローン担保が残っていては困るため、引渡しまでに抹消されることが前提になります。法務局は、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記を行う案内を公開しており、専門家に相談する方法も示しています。売却時には司法書士や金融機関、不動産会社が連携し、決済日に合わせて抹消手続きを進めるのが一般的です。

こんな場合は特に注意が必要です

住宅ローンが残っている家の売却で、特に注意したいのは次のようなケースです。

・売却想定額よりローン残高のほうが多い
・住み替え先の購入も同時に進めたい
・すでに返済負担が重くなっている
・相続や離婚など事情が複雑
・売却を急いでいる

この中でも特に大きいのが、「売却代金で完済できるかどうか」と「住み替え時に資金計画が崩れないか」です。早めに確認しておかないと、売りたくても売れない、買いたいのに次のローンが組みにくい、という事態になりやすくなります。

住み替え時の注意点とは

住み替えでは、「先に売るか」「先に買うか」で注意点が変わります。
先に売れば資金計画は立てやすい一方、一時的な仮住まいが必要になることがあります。反対に、先に買う場合は住み替えがスムーズでも、今の家のローンと新居のローンが一時的に二重になる可能性があります。国土交通省の住み替え支援資料でも、現在のマイホームの住宅ローンと住み替え先の住宅ローンが重なる場合、2つの返済額合計が借入制限に影響する点に注意が必要とされています。

また、最近は一部の住宅で金利引継特約付き【フラット35】のような制度もありますが、対象は限定的です。一般的には、「今の家はいくらで売れそうか」「残債はいくらか」「次の購入予算はいくらまでか」を先に整理することが重要です。

もし売却代金でローンを完済できない場合はどうするのか

ここは非常に重要です。
売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補う、住み替えローンなどを検討する、あるいは状況によっては任意売却を視野に入れる必要があります。中古住宅市場に関する資料でも、売却代金で返済しても残る債務を買換え先の新規住宅ローンに組み込める商品が一部の金融機関で存在するとされています。つまり、残債があるから即売れないわけではありませんが、通常の売却より事前整理が必要になります。

早めに相談した方が良い理由

住宅ローン残債がある売却は、「売ると決めてから」ではなく「気になった時点」で相談したほうが有利です。
理由は3つあります。

1つ目は、売却予想額とローン残高の差を早めに把握できることです。
2つ目は、住み替えか通常売却か、あるいは任意売却も含めて選択肢を整理しやすいことです。
3つ目は、時間に余裕があるほど価格設定や売却方法を落ち着いて決められることです。

返済に不安が出てから時間がたつほど、選べる方法は少なくなりやすいです。もし返済自体に不安がある方は、「住宅ローン 払えない 対処法」をテーマにした記事もあわせて確認しておくと、任意売却を含めた全体像が分かりやすくなります。

A-LINEに相談するメリット

さいたま市緑区や東浦和で住宅ローン残債のある家の売却を考えるなら、地域事情を踏まえて相談できることが大切です。
A-LINEでは、不動産売却だけでなく、住み替え、相続、空き家、管理、リフォーム、解体までワンストップでご相談いただけます。そのため、「まず売るべきか」「残債があるが進められるか」「住み替えをどう組み立てるか」といった悩みをまとめて整理しやすいのが強みです。

また、まだ売ると決めていない段階でも大丈夫です。
状況整理だけでも相談可能ですので、無理に話を進めず、今の家の査定、ローン残高、住み替え条件を照らし合わせながら、最適な方法を考えることができます。

関連記事もあわせて読むと、全体像がつかみやすくなります

住宅ローンが残っている家の売却は、流れを理解しておくと不安が減ります。
売却全体の進み方を知りたい方は「不動産売却の流れをわかりやすく解説｜初めてでも安心の進め方」を、返済不安が強い方は「住宅ローンが払えないときの対処法とは？競売になる前に知っておきたい任意売却の選択肢」もあわせて読むと、次に何を確認すべきかがはっきりします。

まとめ

住宅ローンが残っていても家は売れます。
ただし、売却時にはローン返済と抵当権抹消が必要であり、売却代金で足りるのか、住み替え先の資金計画に無理がないかを事前に整理することが重要です。特に住み替えでは、今の家と次の家のタイミングが重なるため、早めの準備が結果を大きく左右します。

「ローンが残っているからまだ相談しにくい」と感じている方こそ、早めの相談が大切です。
さいたま市緑区・東浦和で、住宅ローン残債のある家の売却や住み替えを検討している方は、まずはA-LINEへご相談ください。状況整理だけでも問題ありません。今の条件を整理することが、失敗しない第一歩になります。

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