相続した実家の税優遇｜空き家特別控除の条件・期限・さいたま市の手続｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月23日

控除は税額をそのまま減らす制度ではありません

空き家の特別控除は、売却で生じる譲渡所得から一定額を差し引く制度です。「3,000万円が戻る」「売却価格が3,000万円以下なら誰でも非課税」という意味ではありません。

控除できる額は対象となる譲渡所得が限度で、適用には確定申告が必要です。税金の基本的な計算は相続不動産の取得費・譲渡所得の解説で整理しています。

空き家の特別控除に該当するか、まず確認する項目

この表だけで適用を確定することはできません。ほかの特例の利用歴や敷地の範囲なども確認が必要です。上限2,000万円の判定も、法定相続人全員の人数を機械的に数えるのではなく、対象の家屋と敷地等を取得した相続人の数を確認します。

親が老人ホーム等へ入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になります。認定・施設の種類、入所前の同居者、入所後の家の使い方を整理し、国税庁の施設入所に関する要件と照合してください。

相続からの期限と、制度全体の期限を分ける

売却期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。これに加え、現行制度の適用期間は2027年12月31日までの譲渡です。両方の期限を満たす必要があるため、「相続してからまだ3年以内」という確認だけでは足りません。

相続日、売買契約・引渡しの予定日、工事期間、書類の取得期間を一枚にまとめ、税理士に譲渡時期の扱いも確認します。制度が将来延長されることを前提に、期限を後ろへずらす判断は避けましょう。

解体は、税務条件と売り方を確認してから決める

主な方法は、耐震基準を満たした家屋を売る方法と、家屋を全部取り壊して敷地等を売る方法です。2024年以降の譲渡では、売却後に翌年2月15日までに耐震改修や全部の取壊しを行う場合も、ほかの要件を満たせば対象になります。

買主が工事を行う計画なら、実施期限、費用、完了を確認する書類、売主への資料提供を契約前に調整する必要があります。「買主がいずれ解体する予定」という口約束だけで、特例を見込むのは避けてください。

先に解体すると元の状況を確認する資料を集めにくくなることもあります。建物を残して売る可能性、工事費、税金への影響を一緒に比較し、必要な記録を残してから判断します。相続後に貸す・住む場合も、特例の条件に影響するため先に確認しましょう。

取得費加算と比較し、税目を混同しない

相続税が課税された人が、相続した財産を所定の期間内に売った場合、相続税の一部を取得費へ加算できることがあります。期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。支払った相続税の全額を、どの物件にも加算できるわけではありません。

同じ不動産の譲渡に、相続空き家の特別控除と取得費加算を併用することはできません。両方の可能性がある場合は、税理士へ条件と計算結果の比較を依頼してください。

また、「小規模宅地等の特例」は相続税に関する制度です。売却益から直接差し引く控除と混同せず、相続時に適用した制度がある場合は申告書を持参して相談しましょう。

さいたま市の確認書と、税務署への申告を準備する

さいたま市内の対象物件については、市へ被相続人居住用家屋等確認申請書を提出し、交付された確認書を確定申告に使用します。複数の相続人が制度を利用するときは、それぞれの申請が必要です。

市の2026年9月1日更新の案内では、交付には通常1週間程度、確定申告前などにはそれ以上かかる可能性があります。提出先は環境総務課環境政策係で、区役所・支所では受付や申請相談をしていません。

さいたま市の申請様式・チェックシート・提出先で、売却方法に合う書類を確認してください。確認書の交付だけで、税優遇の適用が保証されるわけではありません。税理士・税務署で税務要件も確認します。

相談時は「事実」と「まだ決まっていないこと」を分ける

• 建築年月、相続日、家屋と土地を取得した人・持分。
• 親の居住・施設入所の履歴、相続後の使用状況。
• 購入時の資料、相続税申告書、売却価格の見込み。
• 解体・改修の予定、希望する売却時期、家族の意向。

分からない項目を無理に推測する必要はありません。A-LINEは、さいたま市緑区・東浦和での査定や売却、空き家の今後の使い方を整理します。税務は税理士、登記は司法書士など、確認先を分けながら進めましょう。ご家族の気持ちと資金の両方を大切に、相続不動産の相談を承ります。

参考資料・関連ガイド

制度確認：2026年9月23日。国税庁・国土交通省とさいたま市の公式案内を参照しています。

• 国税庁：相続空き家の特別控除
• 国税庁：相続財産の取得費加算
• 国土交通省：制度概要・売却後の工事に関する案内

• 相続した不動産を売ると税金は？
• 親の家を売る前の名義・家族の確認
• 相続した家を売る・貸す・持つ判断

東浦和・さいたま市緑区 住まいと不動産ガイド

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