購入申込みが2件届いたら？ 売主のための手取り・融資条件・引渡日の比べ方｜東浦和・川口｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

まず、売主側の「これだけは譲れない」を一行で書く

申込書を読む前に、白い紙に「次の家の頭金に最低900万円を残す」「親の転居先が決まるまでは鍵を渡せない」など、自分の事情を書きます。一つは金額、もう一つは日付。希望と絶対条件を分けておけば、価格に目を奪われても、返事の理由がぶれません。

夫婦やきょうだいの共有なら、同じ紙を見ながら、誰がどこまで交渉を任されているかも確かめます。一人は早い現金化、もう一人は実家の荷物整理を優先していることがあります。相手の返答期限が来てから初めて食い違いに気付くと、両者に無理な日程を伝えかねません。

架空の比較例｜申込額が40万円高くても、手取りは逆転する

さいたま市緑区の戸建てに、Aさんは3,680万円、Bさんは3,640万円で申込みました。ローン完済額は2,400万円、仲介手数料・登記関係などの共通費用は比較用に両案とも概算130万円とします。A案だけ、売主による残置物の撤去と庭の物置の解体を条件とし、見積もりは計55万円。B案は、対象をリストで明示したうえで、同じ物を残す前提です。

費用がまだ分からないときは、逆転する境目を計算する

上の例ではB案の手取りが15万円多くなります。見積もりが手元にない段階でも、価格差の40万円が判断の境目です。他の条件が同じなら、A案の追加負担が40万円未満で初めて、A案の方が多く残ります。「撤去費は後日」と空欄にするより、「40万円を超えるか」を業者に聞く方が返事を急ぎやすくなります。

実際には仲介手数料などが売買価格によって異なることもあります。ここでの手取りは比較用で、税引き後の確定額ではありません。共有持分、譲渡にかかる税、引っ越し・仮住まいの費用は別にし、見積取得日も記入しましょう。手付金が代金に充当される契約なら、手付金を申込額に足すのは二重計上です。

「ローンあり」の一言で決めず、いつ何が分かるかを読む

Aさんが事前審査を終え、Bさんが自己資金で買いたいという場合でも、それだけで結論は出ません。事前審査の金額が今回の購入額に合うか、本審査をいつ申し込むか、買主自身の不動産の売却代金を充てる予定か。担当者には、判断に必要な範囲で、確認できた事実と未確認事項を区別して回答してもらいます。

ローン特約を付ける案なら、融資先、借入予定額、融資承認期限、不承認時に解除できる期限と手続を契約案で読みます。承認期限と解除の通知期限が同じとは限りません。ローン特約による解除と手付放棄による解除を混ぜると、戻すべきお金の見通しまで違ってきます。特約が実際にどう働くかは条文と経緯によるため、曖昧な言葉のまま署名しないことが大切です。

日程を比べるときは、引渡日から鍵を渡せるか逆算する

A案の希望日は2月末、B案は3月下旬。売主の川口市の転居先で鍵を受け取れるのが3月中旬なら、A案の方が早く入金される半面、仮住まいと荷物の一時保管が必要かもしれません。家族が泊まれるとしても、冷蔵庫や食器棚まで置けるとは限りません。引っ越しが一回か二回か、見積もりを分けると負担が見えます。

戸建てなら物置・植木・エアコン、マンションなら搬出可能日や共用部の養生も確認対象です。「現況で」とだけ伝えず、残す物と撤去する物を写真で特定し、契約案の設備表等と照合します。残してよいという了解は、設備の故障や建物の状態についての取り決めと同じではありません。知っている不具合は別に担当者へ伝えましょう。

返答期限が迫ったら、即答よりも具体的な対案を

たとえば「A案は価格を了承できるが、物置を残し、3月20日以降の引渡しなら進めたい。明日15時までに買主の意向を確認できますか」と伝えます。これなら相手も、価格を見直すのか、日を動かすのか判断できます。価格・日程・設備の全てを同時に動かすと、どの条件に合意したのか分からなくなるので、変えた項目だけを記録します。

購入申込書は希望する取引条件を示すのが一般的で、申込書と売買契約書は別の書類です。ただし、書面の表題だけで交渉の法的な扱いを決めつけず、売渡承諾書への署名や断定的な返事をする前に中身を読みます。二人に同時に売却を約束せず、誰に何を何時までに返すか、仲介担当者を窓口に一本化してください。

担当者への依頼は、この三つで足ります

相談時には申込書と売却費用の概算、ローン残高が分かる資料を用意します。最初から全条件を決めていなくても大丈夫です。「分からない」の横に、答えを持っている人と確認日を書けば、今日決めることと待てることを分けられます。

• 「各案で売主が払う費用と、見積もりに含まれない費用を分けてください」
• 「買主の資金や引渡日について、確定事項と希望段階を分けてください」
• 「こちらの希望を一つだけ変えるなら、どの条件を誰にいつ打診できますか」