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〖図解〗賃貸中の物件を売却する流れと注意点｜オーナーチェンジ・空室化・買取の選び方

不動産売却マンション一戸建て

〖図解〗賃貸中の物件を売却する流れと注意点｜オーナーチェンジ・空室化・買取の選び方

賃貸中の物件は「入居中のまま（オーナーチェンジ）」でも売却可能。流れ7ステップ、必要書類（レントロール等）、敷金や管理の引継ぎ、サブリースの注意点、税金（譲渡所得）まで図解で整理。A‑LINEに無料相談。

賃貸中のマンション・戸建て・アパートを売りたいとき、まず悩むのがこの2点です。

「入居者がいるけど、売れるの？」
「退去させてから売った方が高い？それとも入居中のままが早い？」

結論から言うと、賃貸中の物件は 売却できます。
ただし、売り方は大きく3つに分かれ、“流れ”と“注意点”が変わります。

入居中のまま売る（オーナーチェンジ）
空室にして実需向けに売る（退去後売却）
買取（会社へ直接売る）

この記事では、賃貸中売却の「最短ルート」を図解で整理します。

この記事でわかること

賃貸中物件の売却フロー（7ステップ）
売り方3択（オーナーチェンジ／空室化／買取）の向き不向き
売買契約で必ず整理したい「引継ぎ（敷金・修繕・管理）」
レントロール等、買主が見ている資料とチェックリスト
税金（譲渡所得）と、立退料など費用計上の考え方

まず結論｜賃貸中売却は「期限・手残り・優先順位」で決める

賃貸中の物件は、売却の正解が1つではありません。
A‑LINEでも、売却相談の最初に 「期限」「手残り」「何を優先するか」 を整理すると迷いが減る、という考え方を示しています。

図解｜賃貸中物件の売り方は3択（比較表）

「どれが高い？」よりも、どれが“あなたの事情”に合うかで決まります。

図解｜賃貸中物件を売却する流れ（7ステップ）

1）現状把握（ここで8割決まる）

賃貸借契約の形（普通／定期）
家賃・共益費・入金状況（滞納の有無）
敷金（保証金）残高
管理会社の有無／管理委託契約
ローン残債・抵当権抹消の段取り

2）売り方を選ぶ（オーナーチェンジ／空室化／買取）

投資家に売る → 利回り・賃料の強さが重要
実需に売る → 空室化（退去合意）と室内印象が重要
買取 → スピードと確実性重視

3）査定・価格戦略

賃貸中の場合、買主は「投資として成立するか」を見るため、査定の根拠が“利回り”寄りになります。

4）資料整備（成約スピードが上がる）

レントロール（賃料表）
修繕履歴
管理規約等（マンション）

5）売却活動（投資家向け・実需向けで見せ方が変わる）

入居者のプライバシー配慮
内覧方法（共用部中心／室内は条件付き等）

6）売買契約（“引継ぎの設計図”）

敷金精算方法
未収家賃・修繕費の扱い
管理引継ぎ、通知方法

7）決済・引渡し（賃貸人変更通知・入金口座変更）

ここで「家賃の支払先」などが切り替わります。

最重要｜オーナーチェンジで注意すべき「引継ぎ」ポイント

賃貸中のまま売る場合、トラブルの多くは “引継ぎの曖昧さ” が原因です。

賃貸人の立場が移ると、何が承継される？

実務上は、賃貸人の地位が買主に移ると、敷金返還債務や費用償還債務などが承継されることが論点になります（民法改正で整理された内容として解説されています）。
また、敷金返還債務の承継範囲は当事者間の合意に委ねられる旨も指摘されています。

売買契約で“必ず”文章にしたい4点

敷金（保証金）の精算方法（売主⇔買主間でどう扱うか）
未収家賃・滞納があった場合の扱い
修繕・設備不具合の扱い（どこまで売主負担か）
管理会社の引継ぎ／賃貸人変更の通知方法

ここを曖昧にすると、決済後に揉めて「結局、手残りが減る」ケースが出ます。

空室化（退去後売却）を狙う場合の注意点

空室にして実需向けに売れれば、買主層が広がり 高値を狙える可能性はあります。
一方で、賃貸中物件は “退去させれば終わり”ではありません。

退去交渉・合意に時間がかかることがある
退去後は家賃収入が止まり、固定費だけが残る
原状回復・片付け・クリーニングの費用が出る

「売却期限がある」場合は、空室化の読み違いが致命傷になりやすいので、オーナーチェンジでの売却価格と空室化して売る場合の想定手残りを並べて比較するのが安全です（＝“高く売る”ではなく“最後にいくら残るか”）。

サブリース・転貸借がある物件は要注意（売却前に必ず確認）

サブリースや転貸借が絡むと、買主が慎重になります。
A‑LINEの解説でも、転貸借（サブリース）の注意点として 「賃貸人の同意」 や契約内容の明確化などが挙げられています。

サブリース契約書（解除条件・賃料改定条項）
家賃保証の免責・固定期間
転貸の承諾条項

このあたりは、売却の可否というより 「買主が買える条件か」 に直結します。

図解｜売却前チェックリスト（買主が見る“資料”はこれ）

反響・成約が早い売主が必ず作る「レントロール（賃料表）」

部屋別：賃料／共益費／契約開始日
更新時期（更新料の有無）
普通借家 or 定期借家
特約（ペット等）
滞納の有無

※入居者の個人情報（氏名・連絡先等）は取り扱い注意。
「買主にどこまで渡すか／いつ渡すか」は、契約とルールに沿って必要最小限に整理しましょう。

税金・費用｜賃貸中でも「譲渡所得」の考え方は同じ

不動産売却の税金は、売却代金そのものではなく 譲渡所得（利益） が基本です。
国税庁は、譲渡所得の計算を「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」で整理し、譲渡費用の例として仲介手数料・測量費・印紙代に加え、立退料なども例示しています。

また、所有期間は「売った年の1月1日現在で5年超＝長期、5年以下＝短期」という整理が示されています。

賃貸中売却は、退去交渉や立退料が絡むことがあるため、
「税金を含めた手残り」を早めに試算すると判断が速いです。

A‑LINEに相談するメリット｜賃貸中売却は「段取り」で結果が変わる

賃貸中売却は、通常の売却よりも

資料（レントロール等）
引継ぎ（敷金・修繕・管理）
売り方（投資家向け／実需向け／買取）

の設計が必要で、ここが弱いと 価格も期間も悪化しがちです。

A‑LINEは売却相談の入口で「期限・手残り・優先順位」を整理する方針を示しており、賃貸中のような“分岐が多い売却”と相性が良い進め方です。
また、状況に応じた売却提案（早期売却プラン等）にも触れています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 入居者がいても売れますか？

売れます。一般的には「オーナーチェンジ（入居中のまま）」として投資家に売る流れが王道です。

Q2. 入居者にいつ伝えるべき？

トラブル予防の観点では「決済後に賃貸人変更通知を確実に行う」ことが重要です。売却活動中の通知タイミングは、内覧の有無・個人情報・契約条項などで最適解が変わります（慎重に設計推奨）。

Q3. 敷金はどうなりますか？

実務上は、賃貸人の地位が移ると敷金返還債務などが承継される論点があり、精算・承継範囲は契約で整理するのが重要です。

Q4. 退去させてから売った方が高い？

高く売れる可能性はありますが、退去交渉の時間・空室期間の固定費・原状回復費が増えます。
「想定売価」ではなく「手残り」で比較してください。

Q5. サブリースがあると売れない？

売れないわけではありません。ただし買主が条件を精査します。契約内容の確認が重要です。

不動産売却相談で最初に整理するべき3つ（期限・手残り・優先順位）
https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/page_3832.html

転勤時の「売る・貸す・保有」判断
https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/page_2922.html

転貸借（サブリース）の基本と注意点
https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/page_1325.html