不動産を売った後の確定申告｜必要な確認と書類を早めにそろえる手順｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

1．利益が出たか、特例を使うかで確認内容が変わります

不動産の売却で課税される譲渡所得がある場合は、申告の要否を確認します。給与の年末調整で、不動産売却の計算まで済むわけではありません。給与所得者の申告不要制度などを含め、所得全体の状況に応じて判断します。

マイホームの3,000万円特別控除や相続空き家の特例は、適用を受けるために確定申告が必要です。計算結果の税額がゼロでも、特例を使う手続きがなくなるわけではありません。

損失がある場合も、購入額と売却額の差だけで判断せず、建物の減価償却などを含めて計算してください。

2．譲渡所得の計算に必要な数字を集めます

基本は、売却による収入から取得費と譲渡費用を差し引く計算です。取得費には購入代金や購入時の手数料などを含み、建物は減価償却費相当額を差し引きます。税務上の譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。

住宅ローンの残高を返した金額と、譲渡所得の取得費は別です。引越し費用や通常の維持管理費など、売却時に支払ったものが全て譲渡費用になるわけでもありません。

相続した不動産では、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続税評価額を、そのまま購入価格として入力しないようにしましょう。購入資料がない場合の取扱いは、税理士・税務署に確認します。

3．売却の翌年に申告します

譲渡所得の申告期間は、原則として譲渡した年の翌年2月16日から3月15日です。休日や個別の事情による取扱いは、その年の国税庁案内で確認してください。出国や死亡がある場合には、通常と異なる期限の確認が必要です。

譲渡の日は原則として引渡しの日ですが、契約の効力発生の日として申告することもできます。年末に契約し翌年に引き渡すなど、年をまたぐ取引では、特例や所有期間との関係も含めて確認します。

申告作業と納付方法の準備は別々に進めます。申告書を出しただけで納税まで完了したと思わず、納付すべき税額・期限・方法を確認してください。

4．書類は四つの束に分けると確認しやすくなります

まず「買ったとき」の契約書・精算書・費用資料、次に「売ったとき」の契約書・精算書・領収書をまとめます。さらに「物件と所有者」の登記事項や持分、最後に「特例」の居住・相続・工事等の資料を分けます。

申告では、確定申告書に加えて分離課税用の第三表、土地・建物用の譲渡所得の内訳書などを作成します。利用する特例によって必要書類が増えるので、一律のリストだけで完了と考えないでください。

書類の一部が見つからなければ、不足している名称と、誰に再発行等を確認するかをメモします。取り寄せに時間がかかるものを先に手配すると、期限直前の慌ただしさを減らせます。

5．損失が出ても、給与から自由に差し引けるわけではありません

土地・建物の譲渡損失は、他の土地・建物の譲渡所得と調整できる場合がありますが、原則として給与所得などと損益通算することはできません。

一定のマイホームの譲渡損失には、条件を満たすと損益通算や繰越控除が使える特例があります。所有期間、住宅ローン、買換え、所得、売却年などによって条件が異なります。「損したから還付される」と期待せず、対象になるか確認しましょう。

申告の準備を終えるための確認手順

1. 売却した不動産と持分、申告する年を確認する。
2. 取得費・譲渡費用の根拠資料をそろえる。
3. 特例の適用と、他の制度との併用制限を確認する。
4. 必要書類を作成し、申告内容と納付額を確認する。
5. 提出・納付後の控えと、使った資料を保存する。

税金の全体像は、不動産売却の税金と控除もご覧ください。

A-LINEでは、緑区・東浦和周辺の売却について、税務相談に必要な取引資料や費用の整理をご案内します。申告書の作成や個別税務の判断は税理士等へ確認し、引渡し後も必要な資料がそろうよう準備を進めましょう。

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参考資料

• 国税庁 No.3102 譲渡所得の申告期限
• 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた
• 国税庁 No.3203 譲渡損失が生じた場合
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 No.3270 相続した土地・建物の取得費