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【不動産売却にかかる税金と控除、賢い節税術】
2025-06-30

【不動産売却にかかる税金と控除、賢い節税術】

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A-LINE(エーライン)です!

不動産を売却する際、想定以上に「税金が高かった」と驚かれる方が少なくありません。
しかし、税制の仕組みを正しく理解し、適切な控除や特例を活用することで、大幅な節税が可能になることをご存知ですか?

今回は、「不動産売却時にかかる税金の種類」と「控除制度・節税のポイント」をわかりやすく解説します。
これから売却を考えている方、すでに売却契約を済ませた方も必見です!


■不動産売却時にかかる主な税金とは?

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、以下の税金が課されます。

▽1. 譲渡所得税(所得税+住民税)

売却益が出た場合に課税されるメインの税金です。

譲渡所得 = 売却価格 −(購入時の取得費+譲渡費用)

  • 取得費:土地・建物の購入価格、仲介手数料、登記費用など

  • 譲渡費用:売却時の仲介手数料、測量費、解体費など

この所得に応じて、所得税(15%)+住民税(5%)=計20%(短期譲渡の場合は39%)が課されます。


▽2. 復興特別所得税

2013年から導入された「東日本大震災の復興財源」のための税です。
所得税に対して2.1%が加算されます。

たとえば、長期譲渡(20%)の場合
→ 税率は【20.315%】(15%+5%+復興特別所得税)となります。


■売却利益が出ても税金を減らせる“控除・特例”とは?

【1】居住用財産の3,000万円特別控除

自宅として住んでいた家屋や土地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

▷ 適用条件

  • 売主本人または家族が住んでいたこと(賃貸不可)

  • 売却の翌年3月15日までに確定申告が必要

  • 過去2年以内に同特例を受けていないこと

この特例を使えば、たとえ売却益が2,000万円あっても課税されずに済みます!


【2】所有期間による軽減税率の適用(10年以上)

売却した物件の所有期間が「10年以上」の場合、さらに税率が軽減される特例があります。

▷ 税率

  • 譲渡所得6,000万円以下:14.21%

  • 6,000万円超:20.315%

※上記は居住用財産の軽減税率


【3】買い替え・交換の特例

居住用不動産を売却後、1年以内に新居を購入する場合、譲渡益の課税を繰り延べることができる特例です。

▷ 注意点

  • 新居の購入価格が売却価格以上であること

  • 旧居に住んでいたことが条件

  • 適用には税務署への届出が必要


■税金を安くする「節税術5選」

① 減価償却費をしっかり算出する

建物の取得費は、築年数に応じて減価償却されます。
計算式を正確に理解して、課税所得を適切に把握しましょう。


② 譲渡費用をもれなく計上する

売却にかかった経費(仲介手数料・測量費・建物解体費など)は譲渡費用として差し引けます。
領収書や明細は必ず保管を!


③ 築年数が古い場合は“土地のみ”での判断も

建物の価値がゼロと見なされる場合、売却利益=土地の譲渡所得。
その分控除の範囲内に収まり、課税ゼロになることも。


④ 相続した不動産は“取得費加算”を活用

相続で得た物件を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる制度があります。
結果的に譲渡所得を圧縮できます。


⑤ 早めに専門家へ相談する

不動産売却の税務は複雑です。
売却前の段階から、税理士や不動産の専門家に相談することで、最適な方法を選択できます。


■A-LINEなら税金の相談もワンストップ対応!

A-LINEでは、売却時の仲介サポートだけでなく、
提携税理士との連携による【税務相談・シミュレーション】も無料で実施中!

売却価格の試算と併せて、税額の目安も提示
必要書類の準備や確定申告のサポート
節税のアドバイスで手元に残る金額を最大化


■まとめ|「知らなかった…」と後悔しないために

内容 ポイント
譲渡所得税 所有期間や利益額で税率が変わる
控除制度 3,000万円控除や軽減税率をフル活用
節税術 経費計上や取得費加算などで負担を軽減
専門家の活用 早めの相談が安心への近道

不動産売却は、売って終わりではなく、税金対策まで含めて「成功」といえます
「税金が不安で売却を迷っている…」という方も、ぜひ一度A-LINEにご相談ください。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA-LINEまでご相談ください。
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