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【不動産売却にかかる税金と控除、賢い節税術】

2025-06-30

不動産知識生活豆知識

【不動産売却にかかる税金と控除、賢い節税術】

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE（エーライン）です！

不動産を売却する際、想定以上に「税金が高かった」と驚かれる方が少なくありません。
しかし、税制の仕組みを正しく理解し、適切な控除や特例を活用することで、大幅な節税が可能になることをご存知ですか？

今回は、「不動産売却時にかかる税金の種類」と「控除制度・節税のポイント」をわかりやすく解説します。
これから売却を考えている方、すでに売却契約を済ませた方も必見です！

■不動産売却時にかかる主な税金とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、以下の税金が課されます。

▽1. 譲渡所得税（所得税＋住民税）

売却益が出た場合に課税されるメインの税金です。

譲渡所得 = 売却価格 −（購入時の取得費＋譲渡費用）

取得費：土地・建物の購入価格、仲介手数料、登記費用など
譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費など

この所得に応じて、所得税（15％）＋住民税（5％）＝計20％（短期譲渡の場合は39％）が課されます。

▽2. 復興特別所得税

2013年から導入された「東日本大震災の復興財源」のための税です。
所得税に対して2.1％が加算されます。

たとえば、長期譲渡（20％）の場合
→ 税率は【20.315％】（15％＋5％＋復興特別所得税）となります。

■売却利益が出ても税金を減らせる“控除・特例”とは？

【1】居住用財産の3,000万円特別控除

自宅として住んでいた家屋や土地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

▷ 適用条件

売主本人または家族が住んでいたこと（賃貸不可）
売却の翌年3月15日までに確定申告が必要
過去2年以内に同特例を受けていないこと

この特例を使えば、たとえ売却益が2,000万円あっても課税されずに済みます！

【2】所有期間による軽減税率の適用（10年以上）

売却した物件の所有期間が「10年以上」の場合、さらに税率が軽減される特例があります。

▷ 税率

譲渡所得6,000万円以下：14.21％
6,000万円超：20.315％

※上記は居住用財産の軽減税率

【3】買い替え・交換の特例

居住用不動産を売却後、1年以内に新居を購入する場合、譲渡益の課税を繰り延べることができる特例です。

▷ 注意点

新居の購入価格が売却価格以上であること
旧居に住んでいたことが条件
適用には税務署への届出が必要

■税金を安くする「節税術5選」

① 減価償却費をしっかり算出する

建物の取得費は、築年数に応じて減価償却されます。
計算式を正確に理解して、課税所得を適切に把握しましょう。

② 譲渡費用をもれなく計上する

売却にかかった経費（仲介手数料・測量費・建物解体費など）は譲渡費用として差し引けます。
領収書や明細は必ず保管を！

③ 築年数が古い場合は“土地のみ”での判断も

建物の価値がゼロと見なされる場合、売却利益＝土地の譲渡所得。
その分控除の範囲内に収まり、課税ゼロになることも。

④ 相続した不動産は“取得費加算”を活用

相続で得た物件を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる制度があります。
結果的に譲渡所得を圧縮できます。

⑤ 早めに専門家へ相談する

不動産売却の税務は複雑です。
売却前の段階から、税理士や不動産の専門家に相談することで、最適な方法を選択できます。

■A－LINEなら税金の相談もワンストップ対応！

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売却価格の試算と併せて、税額の目安も提示
必要書類の準備や確定申告のサポート
節税のアドバイスで手元に残る金額を最大化

■まとめ｜「知らなかった…」と後悔しないために

内容	ポイント
譲渡所得税	所有期間や利益額で税率が変わる
控除制度	3,000万円控除や軽減税率をフル活用
節税術	経費計上や取得費加算などで負担を軽減
専門家の活用	早めの相談が安心への近道