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「相続空き家の3000万円特別控除」~売却前に知っておくべき税制優遇のポイント~
2025-06-14

「相続空き家の3000万円特別控除」~売却前に知っておくべき税制優遇のポイント~

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A-LINE(エーライン)です!

親御さんが住んでいた家を相続したものの、誰も住まずに空き家になってしまっている――そんなご相談を、私たちA-LINEでもよくお受けします。

実はそのような相続空き家を売却する際、「一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除される」特例制度があるのをご存じでしょうか?
この制度を正しく活用すれば、大きな節税効果が期待できます。

今回は、「相続した空き家の3,000万円特別控除」について、制度の概要から適用条件、注意点まで、わかりやすく解説していきます。


■ そもそも「譲渡所得」とは?

不動産を売却して得た利益には「譲渡所得税」がかかります。
具体的には、

売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)= 譲渡所得

という計算式に基づき、その所得に税率がかけられます。

長期保有(5年超)の場合、所得税15%+住民税5%+復興特別所得税(0.315%)で約20%超の税負担になります。

そこで活躍するのが、「特別控除」制度。譲渡所得から一定額を差し引くことができ、結果として課税対象が減る=節税できるという仕組みです。


■ 相続空き家の「3,000万円特別控除」とは?

この特例は、空き家問題対策として2016年に創設された制度で、以下のような趣旨があります。

「相続後に放置された空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができる」

つまり、売却して得た利益が3,000万円までであれば、実質的に譲渡所得税がかからない可能性があるのです。


■ 適用されるための主な条件

以下の条件をすべて満たす必要があります。

① 被相続人(親など)が一人で住んでいた住宅であること

  • 相続発生時点で被相続人が1人暮らしであること

  • 配偶者や他の親族と同居していた場合は対象外です

② 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅であること

  • 築年数が古く、現行の耐震基準を満たしていない家屋が対象

③ 建物を取り壊して土地を売る、もしくは耐震改修を行った後に建物付きで売却すること

  • 耐震基準を満たさない住宅をそのまま売却しても適用外

  • 解体して更地で売るか、耐震改修をしてから売る必要があります

④ 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

  • 適用には期限がありますのでご注意ください

⑤ 譲渡価格が1億円以下であること

  • 高額な物件は対象にならない点に注意


■ 控除の適用方法(申告時の手続き)

この特別控除は自動的に適用されるわけではなく、確定申告が必要です。
売却した翌年に以下のような書類を添えて税務署に申告します。

  • 譲渡所得の内訳書

  • 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票

  • 耐震改修の証明書または除却証明書

  • 売買契約書

  • 登記簿謄本

  • 相続関係説明図 など

※必要書類はケースによって異なるため、税理士への相談を推奨します。


■ 実際にどれくらい節税できるのか?(ケーススタディ)

ケース:相続した家を解体後に3,000万円で売却

  • 解体費:100万円

  • 登記費・仲介手数料等:150万円

  • 取得費:0円(不明であるため)

譲渡所得:3,000万 -(100万+150万)= 2,750万円
→ 3,000万円特別控除を適用 → 課税所得は0円

本来は550万円ほどの譲渡所得税がかかるところ、控除適用で0円になる可能性もあるという非常に大きな節税効果があります。


■ よくある注意点

● 古家を残したまま売却すると対象外

→ 買主が解体する予定であっても、「売主が解体」してからでないと適用されません。

● 相続発生日から3年以内での売却が必要

→ 時間が経つと適用できなくなるため、早めの対応が大切です。

● 空き家が複数人の共有名義になっている場合

→ 控除額(3,000万円)は相続人全体で1回のみで、各人に分割されます。

● 相続後に賃貸していた場合

→ 一定期間以上、第三者に貸していた場合は対象外となります。


■ 不動産会社A-LINEができること

株式会社A-LINEでは、相続した空き家の売却について以下のようなサポートを行っています。

  • 特別控除の対象かどうかの診断

  • 解体業者や耐震改修業者との連携

  • 適切な売却スケジュールの提案

  • 税理士との協力による申告サポート

  • 売却時の買い手探しや価格査定

「相続した家をどうしていいかわからない」「制度が複雑で不安」という方に、わかりやすく丁寧にご案内いたします。


■ まとめ:3,000万円特別控除を逃さないために

相続した空き家を「何となく放置している」という方も少なくありませんが、売却には期限があり、適用には手続きが必要です。
制度を知らないだけで数百万円もの税金を損する可能性もあります。

早めのご相談と適切な準備が、“空き家問題”を“資産整理の好機”に変えるカギです。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA-LINEまでご相談ください。
相続や空き家の活用・売却まで、安心してお任せいただける体制を整えております。

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ページ作成日 2025-06-14

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