こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！
近年、「老後の収入源に」「相続対策として」「会社員の副業に」といった理由から、収益物件（投資用不動産）の購入を検討する方が増えています。
しかしながら、不動産投資は株式投資などと違い、物件ごとに特性が大きく異なり、失敗すれば資産が大きく目減りするリスクもあるのが実情です。
本記事では、これから収益物件を購入しようとお考えの方へ向けて、「失敗しないための5つのチェックポイント」と、物件選びの実践的なアドバイスをお伝えします。
■ 収益物件とは？
収益物件とは、賃貸や転売などによって家賃収入や売却益（キャピタルゲイン）を得ることを目的とした不動産のことです。
主な種類は以下の通りです：
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ワンルームマンション（区分所有）
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一棟アパート・マンション
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戸建て貸家
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店舗やオフィスビル
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倉庫やガレージ、コンテナなどの特殊用途物件
目的や投資規模、リスク許容度によって選択肢が大きく異なるため、まずは「何のために投資するのか？」を明確にすることが重要です。
■ 失敗しないための5つの視点
① 収益性（利回り）を冷静に分析する
表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格）は広告などによく記載されていますが、それだけで判断してはいけません。
重要なのは実質利回りで、これは以下の計算式になります：
（年間家賃収入 － 年間経費） ÷ 物件価格 × 100
固定資産税・管理費・修繕費・空室リスク・広告料などを考慮した上で、「本当に手元に残る利益はいくらか？」を正しく計算することが必要です。
② エリア選びは“現地主義”で
収益物件では「立地が全て」と言っても過言ではありません。
たとえ築年数が古くても、駅から近く、需要が高いエリアであれば空室になりにくく、長期的に安定収入が期待できます。
逆に、表面利回りが高くても、人口減少エリアやアクセスが悪い立地では空室リスクが高まり、想定より早く赤字になることも…。
さいたま市内で言えば、東浦和駅・南浦和駅・浦和駅など、通勤需要と住宅需要があるエリアは安定性が高いといえます。
③ 建物の状態と修繕履歴を確認する
中古物件の場合、建物自体の構造や状態によって想定外の修繕費用が発生することがあります。
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給排水管の劣化
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屋根や外壁のひび割れ
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シロアリ被害
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アスベスト使用の有無
など、専門家による建物診断（インスペクション）を受けることが推奨されます。
また、管理状況や過去の修繕履歴も収益性に大きく影響します。
④ 融資条件と返済計画を事前に確認する
収益物件の購入には多くの場合、不動産投資ローンを利用します。金融機関によっては、
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自己資金比率
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返済期間
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金利
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借入限度額
が異なります。仮に利回りが良くても、ローンの返済でキャッシュフローが赤字になってしまっては意味がありません。
返済比率・税引後の手残り・空室リスクなどを織り込んだキャッシュフロー表を作成し、「投資として回るか」を確認しましょう。
⑤ 管理と出口戦略を考える
購入後の管理も成功のカギです。
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入居者の募集と対応
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修繕対応
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賃料の滞納リスク
を信頼できる管理会社と連携して行うことで、安定運用が実現します。
また、将来的に「いつ売却するか」「相続・法人化するか」などの出口戦略を持っておくことで、柔軟な資産運用が可能になります。
■ よくある失敗パターン
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「利回りが高いから」と郊外物件に飛びつき、空室が続く
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修繕費が予想以上にかかり、収支が悪化
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融資審査が通らず、購入計画が頓挫
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管理がずさんで入居者対応に時間を取られる
これらの原因は、「収益性」「物件調査」「資金計画」「管理体制」のいずれかを甘く見積もっているケースが多いのです。
■ A-LINEがご提供できること
株式会社A-LINEでは、収益物件に関する専門的なサポート体制を整えています。
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さいたま市周辺の収益物件の紹介
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収支シミュレーションの作成
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管理会社としての運用代行
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投資初心者向け無料相談
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相続・法人化に伴う税務アドバイス
また、「自社管理」も可能な体制が整っているため、購入後のトラブルや空室対策もワンストップで対応可能です。
■ まとめ：収益物件は“堅実な目線”で選ぶのが成功の鍵
不動産投資は決してギャンブルではありません。
きちんとした収支計画・立地選定・建物調査・管理体制を整えれば、堅実に資産を育てていける手段となります。
一方で、甘い見込みや過剰な期待でスタートすると、後々の修繕・空室・返済のプレッシャーに悩まされることにもなりかねません。
だからこそ、「最初の一歩」こそ専門家のサポートを受けることが大切です。
不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでご相談ください。
初めての収益物件購入も、私たちが全力でお手伝いさせていただきます。
過去ブログはこちらから https://www.a-l-i-n-e.jp/blog/
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