こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産投資を検討する際に、最初にチェックする数字のひとつが「利回り」です。その中でも特に目にする機会が多いのが 表面利回り（グロス利回り） です。広告や販売図面に必ずといっていいほど記載されていますが、実際には「参考値」であり、投資判断を誤らないためには正しい理解が欠かせません。

今回は、一棟収益物件における表面利回りについて、意味や計算方法、注意点を分かりやすく解説いたします。

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1. 表面利回りとは？

表面利回りとは、不動産投資で得られる収益性を示す最もシンプルな指標です。

計算式：
表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

例えば、年間家賃収入が1,200万円で、物件価格が2億円なら、
1,200万円 ÷ 2億円 × 100 = 6％ が表面利回りとなります。

表面利回りは「空室や経費を一切考慮していない数値」であるため、実際に手元に残る利益とは異なりますが、物件を比較する最初の目安として活用されます。

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2. 表面利回りのメリット

• 計算が簡単でわかりやすい
  初心者でもすぐに収益性のイメージがつかめます。

• 物件比較に便利
  エリアや規模が違う物件でも、利回り数値で並べれば大まかな優劣が見えてきます。

• 投資検討の初期段階に有効
  数多くの物件情報を短時間でふるい分ける際に役立ちます。

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3. 表面利回りの落とし穴

表面利回りだけで投資判断をすると「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースもあります。

（1）空室リスクを反映していない

満室想定で計算されるため、実際には空室が発生すれば収益は大きく下がります。

（2）経費を考慮していない

管理費、修繕費、固定資産税、火災保険など、実際の運営にはさまざまな費用がかかります。

（3）エリア特性を無視しやすい

利回りが高くても、需要の少ないエリアでは空室が続くリスクが高まります。

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4. 実質利回りとの違い

実際の投資判断で重視すべきは「実質利回り（ネット利回り）」です。

計算式：
実質利回り ＝（年間家賃収入－年間経費） ÷ 物件価格 × 100

例えば、年間家賃収入1,200万円、経費300万円、物件価格2億円の場合、
（1,200万円－300万円） ÷ 2億円 × 100 ＝ 4.5％

このように、表面利回り6％でも実質利回りは4.5％に下がります。投資家が本当に注目すべきは、この「実質利回り」です。

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5. 一棟収益物件ならではのチェックポイント

（1）修繕積立の有無

アパート・マンション一棟物件では、大規模修繕費用が将来的に必要です。修繕計画の有無で実質利回りが大きく変わります。

（2）家賃水準と下落リスク

新築時の利回りが高くても、築年数とともに家賃が下がれば収益性が落ちます。周辺相場との比較は必須です。

（3）金融機関の評価

銀行が融資を出しやすい物件は安定性が高く、結果として投資家にも有利です。

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6. 心理的な注意点

人は数字が大きいと「お得だ」と感じやすい傾向があります。これを「アンカリング効果」と言います。例えば「利回り8％」と聞くと即座に魅力的に見えますが、空室率や経費を計算したら実際は5％程度だった、ということもよくあります。

そのため、**表面利回りは「入り口の数字」**にすぎないと理解し、冷静に他の条件と照らし合わせることが大切です。

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7. まとめ｜表面利回りは“最初のフィルター”

• 表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で算出される目安の数字

• 空室や経費を含めないため、実際の利益とは異なる

• 投資判断には必ず「実質利回り」や「エリアの需要」を確認する

一棟収益物件の購入は、表面利回りだけにとらわれず、長期的な安定収入を得られるかどうかを冷静に見極めることが成功のカギです。

A-LINEでは、表面利回りの数字だけでなく、実質利回りの試算や将来の収益シミュレーションまでサポートいたします。初めての投資でも安心してご相談ください。

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