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売却査定額が高ければ良いわけではない。「高預かり」をしてくる業者の手口を暴露します

2025-12-14

不動産知識

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

不動産を売ろうと考えたとき、多くの方が最初に気にするのは「いくらで売れるのか」という査定額です。
その気持ちは当然ですし、少しでも高く売りたいというのは、誰にとっても自然な願いです。

しかし、この「高く売りたい」という気持ちにつけ込んでくる業者がいるのも事実です。
それが、今日のテーマである 「高預かり（たかあずかり）」 です。

表向きは「うちが一番高く売りますよ」と頼もしい言葉をかけてきますが、
その裏側には、売主様にとって決してプラスとは言えない“からくり”があります。

今回は、

高預かりとは、簡単に言うと

「本来売れる相場よりも、わざと高い査定額を提示して媒介契約を取ろうとする行為」

のことです。

業者にとって、売却物件を預かることは“在庫”を確保するのと同じ意味があります。
とくに専任媒介・専属専任媒介を取れれば、他社を排除してその物件を独占できます。

そこで一部の業者は、
「他社よりも〇〇万円高く売れます」
「このエリアなら、このくらい強気の価格でいきましょう」
と、売主様の“期待”を刺激するような査定額を提示します。

しかし、その査定額に

人は、複数の数字を見たとき、一番高い数字に目が行きます。

例えば、
A社：3,800万円
B社：3,950万円
C社：4,300万円

と出てきたら、どうしてもC社に惹かれてしまいます。
「やっぱりうちの家はそれくらいの価値があるよね」と思いたくなるのは、自然な感情です。

高預かりをする業者は、この感情をよく知っています。
だからこそ、「根拠の薄い高い査定」を出してでも、まずは選んでもらおうとするのです。

最初の面談では、
「もちろんこの価格で絶対に売れるとは断言できませんが、
　まずは高めに出して、反応を見てから調整していきましょう」

と、耳障りのよい言葉を並べます。
この時点では、売主様も「挑戦してみるのもありかな」と感じがちです。

しかし実際には、

という状況が続き、数か月後に

「そろそろ価格を下げないと、さすがに厳しいです」

と切り出されるパターンが多いのです。

他社の査定額を見せると、

「うちはこのエリアで何件も成約しているので、他社さんより自信があります」
「〇〇さん（他社）は、ちょっと守りすぎてますね」

と、さりげなく他社を否定します。

売主様からすると、「自信たっぷりに言い切ってくれる担当者」のほうが頼もしく見えるため、
冷静な比較がしづらくなってしまうのです。

中には、心の中でこう計算している業者もいます。

「とりあえず4,300万円で預かって、
　3か月ごとに100万円ずつ下げていって、
　最終的に3,800万円で売れればいいか」

つまり、最初から「値下げのシナリオ」が組まれているのです。
その間にかかる固定資産税や管理費、住宅ローン、チャンスロスは、すべて売主様の負担になります。

「高く出して、売れなければ下げればいい」と考えがちですが、
実務の現場では、次のようなリスクが現実に起こります。

売れ残り感が出る
　長期間売れない物件は、ポータルサイト上で「見慣れた顔」になってしまいます。
　買主様からすると、「何かあるのかな」と勘ぐられ、印象が悪くなります。
値下げしても反応が鈍くなる
　後から適正価格に下げても、「どうせまだ下がるのでは？」と様子見されがちです。
　結果として、相場より安くしないと動かないこともあります。
時間的・精神的な負担が大きくなる
　売れない期間が長くなると、
　「本当に売れるのか」
　「いつまでこの状態が続くのか」
　というストレスが積み重なります。
買い替えや次の一歩が踏み出せない
　売却が前提の住み替えの場合、
　次の家探しやローンの段取りが、すべて後ろ倒しになります。