これから家を売る人が絶対に知っておくべき税制優遇と注意点｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE(エーライン)です！

家を売るとき、多くの方が一番気にされるのは「いくらで売れるか」です。
ですが、実はそれと同じくらい、もしくはそれ以上に大切なのが「税金」の話です。

同じ価格で売れても、
税制優遇をきちんと使った人と、何も知らずに手続きした人では、
最終的に手元に残るお金が数十万円～数百万円単位で変わることがあります。

今日は、これから自宅（マイホーム）や相続した家を売る方が
「最低限ここだけは押さえておいてほしい」という税制優遇と注意点を、できるだけやさしくまとめてお伝えします。

※本文はイメージしやすいように整理した内容です。最終判断の前には必ず税務署や税理士にもご確認ください。

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1．まず押さえたい「マイホーム売却の3,000万円特別控除」

ご自宅を売ったときの最大のポイントが、
「マイホームの3,000万円特別控除」 です。

ざっくりいうと、
「自宅を売って利益（＝譲渡所得）が出ても、最大3,000万円までは“なかったこと”として税金計算から引ける」
という優遇です。

例えば、

• 売却価格：4,500万円

• 取得費や諸経費などを差し引いた利益：2,000万円

この場合、本来なら2,000万円に対して譲渡所得税・住民税がかかりますが、
3,000万円控除を使うと「利益ゼロ」とみなされ、税金はかかりません。

【適用のための主な条件（イメージ）】
・自分が住んでいた家（居住用財産）であること
・過去に同じ特例を使ってから一定期間経っていること
・親族間での不自然な売買などではないこと　など

「自宅だから税金はかからないと思っていた」というお声もよく聞きますが、
実際は “この特例を使うからこそ税金がかからない” 場面が多い、というイメージです。

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2．10年以上住んでいた人の「軽減税率」という優遇

もう一つ、マイホームの売却で知っておきたいのが
「所有期間10年超の軽減税率」 です。

マイホームを10年以上持っていて売った場合、
条件を満たすと、税率が通常より低くなる優遇があります。

イメージとしては、
・通常の長期譲渡所得税率よりも、一定部分の税率が軽くなる
・3,000万円控除と組み合わせるケースもある

ここは計算が少し複雑になるため、
「10年以上住んで売る可能性がある」方は、
売却前に一度、税務署や税理士、あるいは信頼できる不動産会社に
「ウチの場合、どの優遇が使えそうか」を確認しておくのがおすすめです。

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3．買い替え・住み替えのときに使える特例

「今の家を売って、次の家を買う」
というケースでは、さらに別の特例が関係してきます。

代表的なものとして、
・マイホームを売ったときの譲渡損失の繰越控除
・住宅ローン控除との組み合わせ
などがあります。

ポイントは、
「売る」「買う」を別々に考えるのではなく、トータルでどう組み立てるか。

売却益が出るのか、損失が出るのか、
新しい家のローンはどのくらい組むのか。

この組み合わせ次第で、
・どの特例が使えて
・どれだけ税負担が軽くなるか
が変わってきます。

ここはまさに“設計”の部分なので、
売却の話が具体的になる前に、
一度シミュレーションをしておくことがとても大切です。

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4．相続した家を売るときの「特例」と「落とし穴」

近年ご相談が増えているのが、
「相続で引き継いだ実家や空き家を売るケース」 です。

この場合、
・譲渡所得の計算で「取得費」が問題になりやすい
・相続税を払った場合の「相続税額の一部を取得費に加算できる特例」
・いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる優遇
など、マイホームとはまた違うポイントが出てきます。

特に注意したいのが、
「古い家で、当時の購入金額が分からない」
というパターンです。

取得費が分からない場合、“概算取得費”として売却価格の5％で計算されてしまい、
結果として「利益が大きく見えてしまい、税金が増える」こともあります。

こうしたケースでは、
・当時の売買契約書・領収書が残っていないか
・相続税を申告していれば、その金額を取得費に加算できないか
・空き家に関する特例が使えないか
など、一つひとつ確認していく必要があります。

相続の不動産売却は、
「売る」こと自体よりも、「税金・名義・登記」の整理のほうが大変なことも多い分野です。

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5．優遇を受けるために「売る前に」絶対やっておきたいこと

税制優遇を活かすうえで、共通して大事なのが
「売る前に相談する」 ことです。

よくある失敗が、
・特例を使うつもりで手続きを進めていたのに、条件に合わないまま売却してしまった
・引越しのタイミングを少しずらせば有利だったのに、知らずに動いてしまった
というパターンです。

そこで、売却前に最低限チェックしておきたいのは次のような点です。

• その家に「誰が、いつから住んでいたか」

• 住民票の住所はどうなっているか

• 将来の住み替え・買い替えの予定はあるか

• 相続で取得した場合は、相続税の申告書や当時の資料は残っているか

この情報が整理できていると、
使える可能性のある特例・優遇の候補が見えてきます。

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6．「節税」よりも大切なのは、「あとから後悔しないこと」

税金の話になると、
どうしても「少しでも安く」という気持ちが先に立ちます。

もちろん、使える優遇はしっかり使うべきです。
ただ、数字だけを追いかけすぎると、
・無理なスケジュール
・家族関係や相続人同士の不信感
・将来の暮らしにとって不自然な持ち方
につながってしまうこともあります。

大切なのは、
「税金も含めてトータルで納得できる形にすること」。

多少税金がかかったとしても、
・家族がスムーズに次の生活へ進める
・相続人同士が納得して分けられる
・将来にわたってトラブルの芽を残さない

こうしたことの方が、結果的には大きな“心のリターン”になります。

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7．税金の話こそ、一人で抱え込まないでください

これから家を売ろうとするとき、
・税金のことは難しくてよく分からない
・でも、損はしたくない
・誰に何を聞けばいいかも分からない

こうしたお気持ちになるのは当然です。

A－LINEでは、
・売却価格の査定
・販売戦略のご提案
だけでなく、

・税制優遇の「使えそう／使えなさそう」の整理
・必要に応じて税理士や専門家と連携したご紹介
・相続人間の整理やスケジュールの調整
といった部分も含めて、お手伝いしています。

大事なのは、
「早めに全体像を知ること」。

売る直前・売った後では、選べる選択肢が限られてしまうことも多いからです。

「まだ売ると決めたわけではないけれど、もし売るならどんな税金がかかりそうか知りたい」
そんな段階でのご相談も大歓迎です。

ご家族の状況や将来の暮らし方も含めて、
一緒に「無理のない、納得できる売却の形」を考えていければと思います。

不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください

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