さいたま市の固定資産税はいくら？｜計算・納期限・軽減を購入前に確認｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

更新日：2026年9月25日

固定資産税は「購入価格」だけでは計算できません

家を買った後の支出を考えるときは、住宅ローンに加えて、毎年の固定資産税・都市計画税も確認しておきたいところです。ただし、物件の販売価格に税率を掛けても、実際の税額は分かりません。同じ価格帯の住宅でも、土地と建物の評価、用途、軽減の適用によって負担が変わります。

2026年度のさいたま市の税率は、固定資産税が1.4％、都市計画税が0.3％です。都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋が対象になります。

• 固定資産税：固定資産税の課税標準額×1.4％
• 都市計画税：都市計画税の課税標準額×0.3％

上記は計算の基本です。実際の税額では、適用される減額や端数処理も確認してください。

課税の基礎になる評価額は、市が固定資産評価基準に基づいて決める金額です。土地の特例や負担調整などを反映した課税標準額は、評価額とも異なる場合があります。両税の課税標準額も同じとは限らないため、「購入価格×1.7％」や「評価額×1.7％」で一律に見積もらないようにしましょう。

土地は地価公示価格などを踏まえた現況の評価、家屋は再建築する場合の費用や経過年数などを基に評価されます。中古住宅を安く購入できた場合でも、購入額の下落率に合わせて税額が下がる仕組みではありません。まずは税額計算に使われている数字を資料で確認することが近道です。

土地は「住宅用地の特例」と現在の使い方を確認

住宅の敷地として使われている土地には、課税標準を軽減する特例があります。2026年9月25日時点のさいたま市の案内では、代表的な区分は次のとおりです。

対象面積は家屋の床面積の10倍が上限で、店舗併用住宅などは居住部分の割合も関係します。この表は本則の特例率を示したもので、実際の当年度の課税標準には負担調整が関係する場合があります。

確認の基準になるのは、原則として1月1日の土地の利用状況です。更地にこれから住宅を建てる場合や、住宅を解体する場合は、現在の税額から変わる可能性があります。一定の建替えには例外もあるため、購入後の使い方まで伝えて確認しましょう。「住宅を建てる予定だから、すでに特例が使える」とは限りません。

土地の住宅用地特例と、次に説明する新築家屋の減額は別の制度です。家屋の新築減額が終了したからといって、土地の住宅用地特例も同時に終わるわけではありません。

新築住宅の減額は「新築日」と「終了年度」が大切

要件を満たす新築住宅は、居住部分のうち1戸当たり120㎡までに相当する家屋の固定資産税が2分の1減額されます。一般の住宅は新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は5年度分が基本です。この新築減額は、土地の税や都市計画税を半額にする制度ではありません。

2026年4月1日以後に新築された住宅では、床面積要件が40㎡以上240㎡以下に変わっています。2026年3月31日までの新築は原則50㎡以上280㎡以下で、一戸建以外の貸家は40㎡以上280㎡以下です。判断する日付は購入日ではなく、新築日です。

2026年9月25日時点の案内では、新築の対象期限は2031年3月31日までです。面積だけで適用が決まるわけではなく、用途や居住割合などの要件もあります。マンションは共用部分の按分面積も判定に含まれるため、広告の専有面積だけで判断しないことが大切です。

認定長期優良住宅には別の減額期間が設けられています。認定・申告の条件を含む詳細は、市の「家屋の固定資産税の減額措置」で確認してください。購入前には、適用の有無だけでなく、現在の減額額と最後に適用される年度を確認し、減額終了後の負担も予算に入れておきましょう。

2026年度の納期限と、売買時の精算は分けて考える

さいたま市の固定資産税・都市計画税は、納税通知書に基づいて納めます。2026年度（令和8年度）の納期限は次のとおりです。

日付は年度によって変わるため、実際の支払いには、その年度の納税通知書や市の案内を確認してください。

一方、売買の決済時に行う「固定資産税等の精算」は、売主と買主の間で負担を取り決めるものです。市に対する納税義務者は、原則としてその年の1月1日に登記簿などに所有者として記録されている方になります。2026年度なら、2026年1月1日の所有者が基準です。

年度途中に売買しても、市が引渡日で自動的に日割りして、売主と買主へ別々に請求するわけではありません。精算の起算日、引渡日当日の負担、使用する年度の税額、税額が未確定の場合の扱いは、売買契約書と精算書で確認しましょう。

購入前は、この書類で「今年」と「購入後」を比べる

中古住宅では、売主の最新年度の資料を確認することが出発点になります。通知書の合計額だけを見ると、売買対象以外の資産が含まれていることもあるため、土地・建物ごとの明細まで照合しましょう。

新築では、建物の評価や税額がまだ確定していない場合があります。更地の時点の税額や、減額期間中の見込みだけで長期の支出を決めず、「どの前提で試算した金額か」「減額終了後はどうなるか」を分けて確認してください。

東浦和・さいたま市緑区で複数の物件を比較するときも、同じ年度・同じ条件にそろえて見ると判断しやすくなります。売主から資料の提示を受け、用途変更や解体を予定する場合はその予定も含めて、資産所在地を担当する市税事務所へ確認しましょう。

家計の比較では年税額を月額に換算して積み立てる方法もあります。ただし、積立額と実際の納付時期は別に管理し、住宅ローンや管理費・修繕積立金などと合わせて年間の支出を把握しておきましょう。

災害などで支払いが難しい場合は、市の減免や納付に関する相談窓口へ早めに相談してください。要件や申請手続きの確認が必要です。

固定資産税についてよくある質問

Q1．物件価格が分かれば、固定資産税の概算を出せますか？

購入価格だけでは適切な概算は出せません。土地と家屋の評価額、両税の課税標準額、軽減の適用が必要です。中古は最新の課税明細書、新築は評価前かどうかを確認したうえで、前提を明示した見込み額を確認しましょう。

Q2．新築の減額が終わると、支払総額は2倍になりますか？

総額が必ず2倍になるわけではありません。終了するのは対象となる家屋部分の減額です。土地・都市計画税や減額対象外の部分を含め、終了する年度の負担を確認してください。

Q3．年度の途中で買ったら、その年の税金は払わなくてよいですか？

市への納税義務と売買時の精算は別です。市への納税義務者が売主でも、契約に基づき買主が精算金を負担することがあります。決済前に契約条項と精算書を確認しましょう。

Q4．今年の課税明細書があれば、来年以降も同じ金額と考えてよいですか？

同額とは限りません。評価替え、土地の利用状況、家屋の増改築、減額期間の終了などで変わる場合があります。最新資料を基に、購入後に変わる条件を一つずつ確認することが大切です。

購入費用と確認事項を整理する

A-LINEへの物件相談には、候補のURLと確認したい費用をお知らせください。個別の税額・軽減の適用は、課税資料と市の担当窓口で確認します。仲介手数料の無料対象や特典についても、案内と個別の見積りで条件を確かめましょう。

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参考資料

資料確認日：2026年9月25日。2026年度の税率・納期限と、確認日時点の減額案内を基にしています。別年度や個別物件への適用は最新の公式案内で確認してください。

• さいたま市｜固定資産税・都市計画税の概要（税率・2026年度納期限）
• さいたま市｜住宅用地の課税標準の特例について
• さいたま市｜家屋の固定資産税の減額措置
• さいたま市｜固定資産税に関するよくあるお問い合わせ
• さいたま市｜固定資産税・都市計画税の課税明細書をご確認ください
• さいたま市｜市税の証明書等を取得したいときは

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