家賃32万円なのに振込は25万8,400円。賃貸オーナーのための送金明細の読み方｜ | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

32万円から何が引かれた？　まずは4行で検算する

例は月額家賃8万円の4室です。全室から当月分が入り、共益費などの別収入、前月繰越、振込手数料はないものとします。下の管理料は説明用に定めた税込額で、A-LINEの料金や地域相場ではありません。

計算は32万円－1万7,600円－4万4,000円＝25万8,400円。まず通帳の同じ送金日と照合します。合っていれば、その月の明細に載った足し引きは説明できます。でも、それだけで請求の対象や金額まで正しいとは分かりません。次は部屋ごとの入金と、控除の証憑を見ます。

入金の抜けを探すときは「振込日」と「何月分か」を分ける

例えば10月分の家賃が9月末に管理会社へ入り、オーナーへの送金が10月中旬という契約なら、三つの日付は一致しません。一覧には「対象月・部屋番号・契約上の請求額・実入金・未収残高」を並べます。建物一棟の合計だけを見ると、先月分の回収と今月分の不足が同じ金額で相殺され、一室の遅れを見落とします。

ある月の103号室が4万円しか入っていなかったとします。すぐに半月の滞納とは決めず、入居開始日、日割りの合意、月途中の賃料改定、保証会社からの入金予定の順で確かめてください。根拠が見つからなければ管理会社に「差額4万円は何月分で、次の報告はいつですか」と聞きます。「未収」と「回収不能」も同じ意味ではありません。

東浦和の住戸と川口市の駐車場の入金を同じ口座で受けている場合は、通帳の行だけで振り分けないこと。物件名と号室・区画を記載した内訳を受け取り、物件ごとに小計を作ってから通帳の一行に戻すと、どちらの数字が動いたのかを追えます。

修繕費は「いつの・どの部屋の・どの工事か」で戻れるようにする

先の例で102号室の4万4,000円が気になったら、見積額、実施日、完了報告、請求額を一列に並べます。見積だけでは工事が終わったとは限りません。反対に完了月と請求月がずれることもあります。「給湯器一式」と「給湯器の部品交換」では対象範囲が違うので、摘要が短い場合は内訳を取り寄せましょう。

よく迷うのが、請求書を見て自分で業者に振り込んだ後、似た項目が管理明細にも載る場合です。工事日・号室・業者名・金額が一致するかを確認し、送金済みの控えを添えて照会します。実際には別室で同じ修理をした可能性もあります。二重払いと断定する前に、どの請求を誰が精算したかを突き合わせます。

管理料が先月より増えたときも、率だけを見て比較しないでください。契約書で、家賃だけを対象にするのか、共益費なども含むのか、定額か料率か、表示が税込かを確認します。「対象額×料率」の結果と明細に差があれば、差をそのまま書き添えると説明を受けやすくなります。

「預り」「繰越」がある月は翌月までをひと続きで読む

入居や退去がある月は、返還や精算に備えて預かるお金が明細に混ざることがあります。預かった敷金をどちらが保管する契約か、今回の送金に含めているかを分けます。通帳に入ったお金をすべて自由に使える家賃と扱うと、退去後の返金に備えた資金まで使ってしまいかねません。

仮に修繕のため翌月へ3万円を留保したなら、今月の控除欄に加えて、翌月の開始残高か精算欄にも印をつけます。翌月になって実工事が2万6,000円で済んだら、残り4,000円の返金または繰越先を確認します。今月の送金から既に引かれた3万円を、実工事の請求額と丸ごと二重に差し引かないのがポイントです。

管理会社に尋ねるときに、そのまま使える文例

「○月送金明細の102号室の修繕費4万4,000円について、対象工事、承認日、税込請求額、今回精算後に残る金額を教えてください。次月へ繰り越すものは、どの欄に表示されますか」。このように対象を絞ると、漠然と「振込が少ない」と伝えるより、回答を見積書や次月明細に書き込めます。

国土交通省は、登録を受けた賃貸住宅管理業者について、家賃等の収受や維持保全の状況などをオーナーに少なくとも年1回報告すると説明しています。毎月の送金明細の様式や送金日まで全国共通という意味ではありません。どの明細を、いつ、どの方法で受け取れるかは、ご自身の委託契約で確認してください。

相談前に残すのは、差額と「知りたいこと」一つ

最後に今月の実入金、今回だけの支出、来月へ持ち越す金額を一行ずつメモします。オーナーご自身が別口座から払う借入返済や保険料を明細に含めていない場合、25万8,400円は手元の利益ではありません。日々使える資金を把握するなら、送金額と別払いを分けた資金表を用意しましょう。

初回の相談は直近2か月の明細と気になる一行があれば話を始められます。入居者の氏名、電話番号、口座番号は伏せ、号室や管理番号で照合してください。前月から続く差額がある場合は、初めて差が生じた月を特定するところから始めます。