A-LINE ／ 不動産売却ガイド
「道路が狭い」「敷地が通路の奥にある」「建て替えは難しいと言われた」。こうした家を売るときは、価格を決める前に、何が建て替えの条件になっているのかを調べることが大切です。道路に見える場所が、建築基準法上も道路なのか。そこから一つずつ確認しましょう。
編集：株式会社A-LINE
更新：2026年9月24日
この記事のポイント
- 通路の見た目や幅だけで、再建築の可否は判断できません。
- さいたま市の担当窓口で、道路種別・接道・認定や許可の必要性を確認します。
- 解体や売買契約を先に進めず、分かった条件を価格と説明に反映します。
最初に確認するのは「接している道路の扱い」
都市計画区域等では、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があります。普段車が通る道でも、法上の道路に該当するとは限りません。また、幅員の狭い道路でも、法上の扱いや後退の条件が定められている場合があります。
「公道だから建てられる」「私道だから建てられない」という分類だけでも結論は出せません。道路の法的な扱いと、土地・通路の所有権などの権利関係を、それぞれ確認する必要があります。
さいたま市では、建築基準法第43条第2項の認定・許可に関する基準が公表されています。ただし、基準があることは、どの土地でも手続をすれば建て替えられるという意味ではありません。個別の敷地と計画について、担当の建築指導課に確認しましょう。
査定前に揃えたい情報
| 確認する資料・情報 | 確かめたいこと |
|---|---|
| 公図・地積測量図・境界資料 | 敷地と通路の形、接している長さ、未確定部分 |
| 道路種別に関する情報 | 建築基準法上の道路か、後退等が必要か |
| 通路部分の登記・合意書 | 所有者、持分、通行や掘削の権利・承諾 |
| 既存建物の図面・確認関係書類 | 建築時の条件、増改築の履歴 |
| 過去の認定・許可の資料 | どの計画について、どの条件で認められたか |
過去に許可を受けて家が建っていても、次の計画が同じ条件で認められるとは限りません。隣に新しい家が建ったことも、自分の敷地の建築可否をそのまま示すものではありません。
解体する前に、建物を残す選択肢を確認
古い家だからと先に解体すると、その後に希望する建て替えができないことが分かる場合があります。更地にする判断は、接道条件や建築の見通しを確認してから行いましょう。
既存建物を利用する売り方を検討する場合も、安全性、劣化、設備、修繕の費用を整理します。増改築や大規模な修繕は、内容に応じて法令上の確認が必要です。「建て替えができなくても、どんなリフォームでも自由」と考えないようにしてください。
建物を使う売却、条件の整理後の売却、隣接地との関係を含めた検討など、考えられる方法は物件によって異なります。どの方法にも費用と時間がかかるため、先に見積もりや実現の条件を確かめます。
売却価格は、利用できる範囲とセットで考える
購入者が希望する建物を建てられるか、金融機関の融資を利用できるか、追加の手続や費用が必要かは、購入判断に影響します。周辺の整形地の坪単価をそのまま当てはめると、条件の違いを見落としかねません。
査定では「再建築不可」という言葉だけで終わらせず、確認済みの事項、未確認の事項、認定・許可等が必要な事項を分けて説明してもらいましょう。広告や契約でも、可能性を確定事項のように伝えないことが大切です。
東浦和・さいたま市緑区の敷地条件を整理する
A-LINEでは、物件の資料と現状を伺い、売却に向けて確認したい条件を整理します。再建築の可否は行政窓口や建築士等への確認を踏まえて判断する事項です。過去に難しいと言われた物件も、どの点が理由だったかを分かる範囲でお知らせください。
あわせて読みたい
制度の確認先
さいたま市：建築基準法に係る許可及び認定、埼玉県：接道義務の特例。2026年9月24日時点の公表情報に基づきます。さいたま市内の具体的な計画は、さいたま市の担当窓口にご確認ください。
閲覧履歴