買った金額が分からない家の売却税金｜取得費5％と資料の探し方｜不動産売却コラム | 【仲介手数料無料】さいたま市緑区・東浦和の不動産情報ならA-LINE(エーライン)

税金は売却代金そのものにかかるわけではありません

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、原則として、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。適用できる特別控除がある場合は、その要件に沿ってさらに計算します。

取得費には、購入代金や購入時の手数料などが含まれます。ただし、建物は購入代金等をそのまま使うのではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。土地と建物を分けて確認することが大切です。

住宅ローンの残高は、この取得費とは別の数字です。返済して手元に残る金額が少なくても、税金の計算上は利益が生じる場合があります。資金計画では、返済後の残額と税額の見込みを別々に整理しましょう。

「売却代金の5％」とは？

国税庁は、取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合、売却代金の5％を取得費とできると案内しています。これを概算取得費といいます。

例えば売却代金が4,000万円なら、5％は200万円です。これは取得費の計算例であり、税額が200万円という意味ではありません。実際の税額は譲渡費用、所有期間、特例の適用などによって変わります。

長く所有していた家でも、実際の購入代金を確認できれば、5％を使う場合とは計算結果が変わる可能性があります。一方、見つかった金額がすべて取得費になるとは限りません。資料を持って専門家に確認しましょう。

相続税の評価額と、購入時の取得費は別です

相続した土地・建物を売る場合、原則として、亡くなった方が取得した際の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続時の時価や固定資産税評価額を、そのまま購入代金として扱うわけではありません。

非業務用の不動産であれば、相続時に支払った登記費用など、取得費に加えられるものもあります。ただし、概算取得費の5％を使う場合に、相続登記費用をその上に加えることはできません。複数の計算方法の都合のよい部分だけを組み合わせないよう注意してください。

契約書がないときの資料探し

これらは、資料探しの手がかりです。通帳の出金や借入額だけで、必ず購入代金を証明できるわけではありません。保管期間の関係で取得できない資料もあります。何が見つかり、何が不明なのかを一覧にすると、相談が進めやすくなります。

相談前の整理メモ

まずは、この4つを分かる範囲で

未確認の項目は「不明」のままで大丈夫です。メモにしておくと、次に誰へ何を聞くかが整理しやすくなります。

01

見つかった資料と、まだ不明な点

資料名・作成時期・記載された金額を一覧にします。土地と建物の金額が分かれているか、購入時の費用が別に記載されているかもメモします。

02

税務の相談で確認したいこと

契約書以外の資料で確認できる範囲、建物の減価償却、取得費に含められる費用を質問します。資料にある金額を自己判断ですべて合算しないようにします。

03

売却側で整理する見込み

想定する売却価格、売却にかかる諸費用、ローン返済の見込みを分けます。査定価格は売却成立を保証する金額ではなく、税額とも別のものです。

04

確認済みの数字と、仮の数字

税務相談で確認した計算条件と未確認の項目を分け、次の確認先・日付を残します。資金計画では、未確定の税額をゼロとして手取りを確定しないようにします。

取得費や税額、特例の適用は、税理士・税務署に確認します。A-LINEへの最初の問い合わせでは、資料があるかどうかと売却の希望をお知らせください。申告書や口座情報の詳しい内容を書く必要はありません。

売り出す前に、税引後の手取りを仮置きする

購入資料の確認には時間がかかることがあります。売却が決まってから探し始めるより、査定と並行して準備する方が、住み替えや納税の資金計画を立てやすくなります。

A-LINEでは、東浦和・さいたま市緑区の物件について売却価格や諸費用の見込みをご相談いただけます。取得費や税額、特例の可否は税理士・税務署への確認が必要です。売却資料と税務相談の結果を合わせて、無理のない手取り見込みを整理しましょう。

税務の確認先

国税庁：取得費が分からないとき、相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期。2026年10月11日に公表情報を確認した一般的な説明です。個別の申告は税務署・税理士にご確認ください。