こんにちは、さいたま市緑区東浦和の不動産会社A－LINE（エーライン）です！

近年、物件価格の上昇が続く中で、「中古住宅をうまく買いたい」「東浦和で掘り出し物件を見つけたい」という声が増えています。
しかし、ネット上の情報だけでは、本当に価値のある“掘り出し中古”はなかなか見つかりません。

今回は、東浦和駅徒歩15分圏を中心に、「良い中古物件を見抜く5つのポイント」と、
A-LINEが実際に行っている“現地密着の探し方”を徹底解説いたします。

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1. 東浦和駅徒歩15分圏は「中古市場の優良エリア」

東浦和は、JR武蔵野線の中でもバランスの取れた住宅地として人気の高いエリアです。
特に駅徒歩15分圏内は、

• 落ち着いた環境

• 小学校・公園・スーパーが徒歩圏

• 浦和駅・南浦和駅へのアクセス良好

という条件が揃い、中古市場でも需要が安定している地域です。

2025年現在、東浦和駅徒歩15分圏の中古相場は以下の通りです。

種別	築年数	相場価格帯	坪単価目安
中古戸建	築15〜25年	3,500〜4,800万円	約90〜150万円
中古マンション	築10〜20年	2,500〜4,500万円	約110〜200万円

この価格帯で“条件が良いのに安い物件”を見つけることが、掘り出し中古を手に入れる鍵となります。

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2. “掘り出し中古”の定義とは？

「安ければ掘り出し」とは限りません。
A-LINEが考える“掘り出し中古”とは、価格・立地・状態のバランスが取れた物件を指します。

つまり、次のような条件を満たす物件です。

■ 掘り出し中古の5条件

1. 駅から徒歩15分以内で生活動線が平坦

2. 建物構造・間取りがしっかりしている（リフォーム映えする）

3. ハザードリスクが低い（浸水・液状化エリア外）

4. 管理状態が良く、近隣トラブルがない

5. 売主の事情で相場より安く出ている（離婚・相続・転勤など）

“掘り出し物”とは、決して「古くて安い」わけではなく、
「リスクが少なく、価値を再生できる中古」を意味します。

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3. 掘り出し中古は「ネットに出る前」に動く

本当に良い中古物件は、ポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）に出る前に成約することが多いです。

なぜなら、

• 地元の不動産会社が直接売主から相談を受ける

• 販売前に“水面下で買主を探す”ケースがある
  からです。

A-LINEでは、地元オーナー・地主・相続案件からの情報が毎週入ってきます。
その中には「売却を検討中だけどまだ公開していない」という、
いわゆる“未公開物件”や“予備案件”が多数あります。

掘り出し中古を探すコツは、

ネット検索ではなく、“地域の情報ルート”を持つ会社と繋がること。

実際、A-LINEのお客様の約4割が「サイト未掲載の紹介物件」で購入されています。

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4. 東浦和15分圏で狙い目の“掘り出しゾーン”

■ （1）芝原・大間木エリア

落ち着いた住宅街で、小中学校・公園・スーパーが近く、
築20年前後の中古が多いエリア。
陽当たりが良く、南道路接道の戸建が狙い目です。

→ 相場より200〜300万円安い“リフォーム前提物件”に注目。

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■ （2）尾間木・井沼方エリア

駅徒歩10〜13分圏の人気ゾーン。
道路幅が広く、商業施設が多いのに静かな住宅街が多い。

→ “所有者が高齢で売却を急いでいる案件”が出やすい傾向。
早めに情報をキャッチできれば、築浅の掘り出しもあり。

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■ （3）三室・道祖土（さいど）エリア

見沼田んぼに隣接した緑豊かな環境。
若干駅距離があるため価格が抑えられ、コスパが高い中古が多い。
地盤が強く、ハザードリスクも低め。

→ リフォーム済み中古＋駐車2台可など、“実用性重視の掘り出し”が見つかりやすい。

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5. プロが使う「掘り出し判定」チェックリスト

A-LINEでは、中古物件を仕入れる際に次のような項目をチェックします。

チェック項目	掘り出し物の特徴
建物構造	木造よりも鉄骨・RC造は長持ち
日当たり	南・東向きが理想。北向きは割安で交渉余地あり
騒音	前面道路4m以上＋交通量少なめ
ハザード	浸水・土砂リスクがない
売主事情	相続・転勤・空き家など、早期売却意向がある
リフォーム費用	200〜400万円で再生可能なら「買い」

このチェックをクリアした物件が、A-LINEで言う「掘り出しランクA物件」です。

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6. タイミングを見極める「科学的アプローチ」

掘り出し中古を見つけても、買い時を逃すと他の人に取られるのが現実。
データ的に見ると、掲載から7日以内に申込が入る中古物件の割合は全体の42％にのぼります。

成功の鉄則

• 毎週1回は新着情報をチェック

• 気になる物件は“その日のうちに”内見予約

• 即判断できるよう、事前に住宅ローン事前審査を通しておく

この「スピード＋準備」が、掘り出し中古を逃さない最も効果的な方法です。

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7. “リフォーム前提”で考えると選択肢が広がる

中古住宅の最大の魅力は、リフォームで自分好みに変えられること。

たとえば築25年の戸建を3,000万円で購入し、
800万円で内装を一新した場合――
→ 新築同等の仕上がりで、総額3,800万円。

東浦和エリアの新築相場（4,800万円前後）と比べると、
約1,500万円のコストダウンが実現できます。

A-LINEでは、

• リフォーム一体型ローン（住宅＋工事を一本化）

• 内装デザイン提案（3Dシミュレーション対応）

• 現地同行での修繕チェック

までワンストップで対応しています。

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8. 心理的な視点｜「完璧な物件」は存在しない

心理学的に、人は“理想と現実のギャップ”に敏感に反応します。
完璧を求めすぎると、「あと少し…」と迷っている間に良い物件を逃すことがあります。

掘り出し中古を見つけるコツは、

「80％満足できれば、リフォームで残り20％を埋める」

という考え方。
物件の“ポテンシャル”に目を向けることで、本当の価値を見抜けます。

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9. まとめ｜東浦和で掘り出し中古を見つけるなら「地元密着の目」を頼る

東浦和駅徒歩15分圏の中古市場は、

• 安定した人気

• 豊かな生活環境

• 適正な価格帯

が揃った、非常に狙い目のエリアです。

掘り出し中古を見つけるには、

1. ネットではなく地元業者の情報網を活用

2. リフォーム前提でコストパフォーマンスを考える

3. 早めの行動と決断力がカギ

A-LINEは、地域密着のネットワークと経験を活かし、
“市場に出る前の中古物件”や“未公開の掘り出し案件”を優先的にご紹介しています。

「相場より安い中古を探したい」
「東浦和でリフォーム前提の家を見たい」
という方は、ぜひ一度ご相談ください。

地元を知り尽くしたA-LINEが、あなたにぴったりの“掘り出し中古”をご提案いたします。

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不動産に関するご相談は東浦和駅徒歩1分、年中無休のA－LINEまでお気軽にお問合せください。

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